【房地产项目】红星美凯龙的地产野心：去年销售600亿房地产成真正“主业”

    红星美凯龙的地产野心：去年销售600亿房地产成真正“主业”

几天前，红星家具集团旗下的广东洪敏企业管理咨询有限公司以47亿元的价格接受了融创在金科11%的股份。此举不仅暂时解除了金科多年的股权危机，也给双方的合作带来了想象。

红星家具集团的实际控制人车建新和车是知名家居品牌红星美凯龙的创始人。

《21世纪经济报道》的一项调查发现，早在2009年，车建新的“红星帝国”就开始涉足房地产行业。如今，除了在金科的股权投资之外，“红星系统”还跨越了住宅房地产开发、商业房地产、房地产经纪、精装修等领域。根据艾库尔的统计，2019年红星房地产将达到601亿，排名第58位。商业地产品牌“红星”爱琴海已经进入全国80多个城市。

相比之下，“老银行”的家庭业务去年实现营业收入164.69亿元。虽然增长率为15.7%，但商业比重明显低于房地产，其中近一半来自自营商场的经营。业内人士评论说，“房地产是红星美凯龙真正的主营业务。”

作为一个隐形的“房东”，红星美凯龙的房产地图有多大？它投资房地产的逻辑是什么？

跨多个房地产行业

作为中国最大的连锁家居经营品牌的创始人，车建新于1986年开始创办家居工作室。红星美凯龙在1996年启动家庭购物中心连锁经营模式后，开始迅速发展。

2015年6月，红星美凯龙家居集团有限公司(美凯龙家居)在香港上市。2018年1月，美凯龙家居在上海证券交易所上市。美凯龙家园也成为国内第一家进入a股+h股的上市公司。

工商资料显示，美凯龙家园的控股股东是红星美凯龙控股集团，是车建兴的旗舰公司。然而，在红星美凯龙控股集团的旗帜下，上市公司的业务和资产只占很小一部分。最大的业务板块是上海红星美凯龙房地产集团有限公司，从事上市系统以外的房地产业务，即红星房地产。

据官方消息，红星房地产成立于2009年，确定了bsh的发展模式(开发+销售+控股)。2013年，红星地产成立商业地产品牌红星商业，从事城市综合体和购物中心的开发和运营。2018年，红星商业作为一个新的商业管理品牌正式推出爱琴集团。

近年来，红星地产凭借经营家居店和自建家居店的资源优势，在全国范围内获得了大量的商业用地和综合用地，极大地促进了其房地产业务的发展。

官方资料显示，目前，爱琴购物公园已在80多个城市布局，将爱琴列入许多机构评选的商业地产品牌名单的前20名。

在住宅业务方面，红星地产打造了一条住宅产品线——红星田波。近年来，红星房地产通过单独或联合征地的方式收购了大量的住宅用地。目前，红星地产的住宅业务已经分布在50多个城市。

根据艾库尔的数据，红星地产2015年的销售额为145.1亿元，排名第69位。到2019年，红星地产的销售额将达到601.1亿元，排名第58位。

红星美凯龙对房地产业务的兴趣也体现在房地产经纪业务上。2019年8月，红星美凯龙控股成立，并宣布在上海成立旗下品牌“美凯龙爱家”，正式进入房地产经纪行业。据报道，红星美凯龙已经选择了100家门店，预计将在三个月内开设100家门店。

此外，红星美凯龙于2016年12月投资商业地产o2o公司租赁技术，持有2.26%的股份，但该公司已于2020年撤回该项投资。

反向布局的“上游”

在红星美凯龙的传统家庭连锁业务中，房地产管理收入也是一个重要的收入来源。

根据公告，截至2019年底，重商之家拥有87家自营商场，总营业面积774万平方米。此外，还有250家委托购物中心和12家家庭购物中心通过战略合作运营。在美凯龙家园去年实现的164.69亿元收入中，自营店铺的租赁和管理收入为77.99亿元，占47.4%。

一位上海房地产业内人士告诉《21世纪经济报道》，“红星美凯龙作为一家传统的家居商店，具有很强的商业地产属性。如果我们看看它的业务比例，这是一个房地产企业。”

知名房地产分析师严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时指出，作为房地产的下游产业，近年来国内行业竞争日益激烈，利润被稀释，业绩容易出现波动。为了规避风险和扩大收入来源，许多公司开始将业务拓展到下游。

近年来，红星美凯龙也一直遵循这一逻辑。

自2015年以来，红星美凯龙先后投资儿童家居o2o品牌酷万寿之露、智能停车品牌stop simple、vr家居装饰平台decorator等企业，试图打通下游。

在行业的上游，红星美凯龙与房地产的“捆绑”正在加深。从2014年10月开始，红星美凯龙将为房地产项目提供部分产品，并开拓精装修业务。2016年，红星美凯龙计划通过与知名房地产开发商和酒店的合作，进一步拓展其精装修业务。

上述与金科的股权合作也被认为有利于双方在传统住宅业务、生活服务、科技产业(园区)投资运营、文化商务旅游等相关行业的深入合作。

阎跃进说，考虑到房地产和住宅产业的协同效应，这种“捆绑”是可以理解的。但是，应该注意的是，经过目前的牛市，房地产市场已经进入了一个下行通道，行业竞争变得白热化。对于尚未形成规模、缺乏核心竞争力的企业来说，风险不容忽视。此外，房地产的上下游行业将不可避免地受到影响。

大公国际此前的一份报告指出，红星地产在三级及以下城市拥有更多的土地储备，发展周期更长。由于一些三、四线城市经济基础薄弱，人口外流，房地产供过于求，如果公司不能准确定位市场，把握发展步伐，将面临一定的去工业化风险。

2019年底，红星美凯龙旗下首家爱琴海购物公园——北京太阳宫爱琴海购物公园宣布将于2020年2月29日关闭。今年4月初，经过一系列股权变动后，金科接管了昆明广府路爱琴海购物公园项目。

严跃进认为，红星美凯龙拥有的房地产业务规模大，资产比例大。在行业下滑趋势和新皇冠肺炎疫情的影响下，整体收益和现金流不可避免地受到限制。因此，除了进一步提高开发和运营能力，未来公司的资产将不可避免地转移。

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